משכנתה בימי קורונה

מה ההמלצות שלי בהקשר של משכנתה בימים אלו של אי וודאות בהקשר להשפעת מגיפת וירוס הקורונה על שוק המשכנתאות? כיוון שהכול משתנה כל כך מהר ההמלצות הללו והניתוח נכונים להיום (16/3/19). בתקופה שכזו, שבה השוק מגיב בתנודתיות ובשינויים משמעותיים ומהירים, הבנת עומק של שוק המשכנתאות והתגובה הנכונה לשינויים המתרחשים יכולה להיות בעלת ערך כספי משמעותי ומכאן הצורך בסיוע של יועץ משכנתאות מקצוען. 

תמצית:

• ריביות המשכנתה צפויות לעלות כמעט באופן מידי.
• צפויה עלייה במדד תשומות הבניה והתייקרות תשלומים לאלו שמשלמים לקבלנים.
• אתם בתהליכי לקיחת משכנתה? – קצרו זמנים ככול האפשר ובצעו את המשכנתה מוקדם ככול האפשר
• לא בדקתם עד כה כדאיות מיחזור? – עשו זאת מיידית. ייתכן והכדאיות תעלם עם העלייה הצפויה של הריביות.
• אל תשתמשו "בהטבת" הבנקים ל-3 חודשים פטור מתשלום משכנתה קיימת. זו בכלל לא מתנה. שימרו את האופציה הזו לימים קשים במיוחד שייתכן ויבואו.
• כבר יש לכם משכנתה? ההשפעה המיידית של השינויים בריביות תהיה קטנה מאד עליכם.
• שינוי משמעותי הוכרז ע"י המפקחת על הבנקים המאפשר קבלת הלוואה לכול מטרה של עד 70% משווי הבית, לתקופה זמנית, במקום 50%. זה מאפשר למי שצריך יותר כסף לקבל עוד אבל גם מהווה סכנה.

רוצים להבין באמת? יאללה מתחילים. כמה עובדות:

• מחירי אג"ח ממשלתיות (צמודות ולא צמודות) ירדו באופן משמעותי מאז ה 4/3/2020 ועד היום ה 16/3/2020. זאת אומרת שתשואות האג"ח עלו באופן משמעותי כך לדוגמה תשואת אג"ח ריבית קבועה לא צמוד למדד ל 10 שנים (ממשל שקלית 330) עלתה ב 0.63% בעשרת הימים הללו. תשואת אג"ח הצמודה למדד לתשע וחצי שנים (ממשל צמודה 0529) עלתה בתקופה הזו ב 0.73%.
• הסבר קצר למתעניינים: מה הקשר בין ריביות המשכנתה למחירי אג"ח ממשלתי?
  מרבית כספי הבנק, שמשמשים לצורך מתן משכנתאות, מגיעים מפיקדונות הציבור ומאג"ח שמנפיק הבנק. כיוון שהציבור תמיד יכול לרכוש אג"ח ממשלתי שנחשב בטוח יותר, מאולץ הבנק לתת לציבור המפקיד כסף או לרוכשי אג"ח של הבנק, לפחות את ריבית האג"ח הממשלתי ועל זה הוא מוסיף למפקידים גם פרמיית סיכון – ריבית נוספת על כך שבחרו להפקיד את כספם בבנק שנחשב מסוכן יותר מהממשלה. אז אם תשואות האג"ח עולות גם הריבית שייתן הבנק למפקידים ולרוכשי אג"ח בנקאיות תהיה חייבת לעלות. זו עלות הכסף לבנק ועליה הוא צריך עוד להרוויח. ברור שאם התשואות של האג"ח הממשלתי תעלינה, עלות הכסף המגויס מפיקדונות הציבור תעלה ואז חייב הבנק להעלות גם את הריבית שהוא גובה על ההלוואות שהוא נותן ללקוחותיו וביניהן המשכנתאות.
• ריבית בנק ישראל כמעט אפסית מזה מספר שנים (0.25% בזמן הזה).
• ריביות המשכנתה נכון להיום עדיין בשפל של מספר שנים.
• כדי לשמור על יציבות השווקים הפיננסיים ולתמוך בכלכלה בארה"ב בתקופה זו הוריד היום הבנק הפדראלי האמריקאי את הריבית מהתחום של 1%-1.25% לתחום של 0%-0.25% – הורדה של אחוז שלם!!
• המפקחת על הבנקים הוציאה היום הנחיות לבנקים כיצד להתנהג בימים אלו של אי וודאות כללית בעקבות משבר הקורונה. ניתן לראותן כאן https://tinyurl.com/yxyzkc37
• צפוי מחסור של חומרי גלם ועובדים לענף הבניה – דבר שיגרום לעיכובים במסירות דירות.
• שערי מטבע החוץ ירדו בעשרת הימים האחרונים בכ5%-6%. הדולר טיפס מ3.46 ל 3.65 ₪ והיורו מ 3.84 ₪ ל 4.08 ₪.

מה המשמעות בהקשר של מימון עסקאות נדל"ן? כאן מובאת הערכתי.

• יש סיכוי טוב שבנקים יעלו את ריביות המשכנתאות. כמה? העלאת ריבית בטווח של עד חודש מהיום של כ 0.5% בממוצע תיחשב סבירה במצב זה.
• כיוון שריבית בנק ישראל כה נמוכה אין מקום רב לירידה נוספת של ריביות למרות שנגיד הבנק עשוי להוריד מעט את הריבית כמו בארה"ב לאזור ה 0.1%. אין לו הרבה לאן להוריד. שינוי כזה, אם יהיה, יאזן מעט את העלייה הצפויה אך עדיין לא יבט אותה.
• שינויים בעקבות משבר גורמים לעיתים לתגובה משמעותית ולאחריה "תיקונים" נוספים בהתאם לרמת אי הוודאות. עם סיום הסיבה למשבר מתבצע תיקון חזרה למצב הקודם – אלא אם השתנו הנסיבות מסיבה מקרו-כלכלית אחרת.
• המחסור בתשומות בניה יגרום לעיכובים במסירת הדירות ועלול להעלות את מחירי התשומות, במיוחד אלו שנרכשות במט"ח, דבר שייקר את מדד תשומות הבניה. עלייה במדד תשומות הבניה, עבור אלו שנותרו להם תשלומים נוספים לקבלן, יכולה להעלות את המחיר הכולל המשולם על הנכס.

איך נכון לפעול למי שנמצא בתהליך לקיחת משכנתה?

• אם עדיין לא הוצאתם אישור עקרוני – הוציאו מהר ככול האפשר ונסו לממש אותו בתקופת 24 הימים שהריביות בתוקף. זיכרו שהריביות עדיין מאד נמוכות גם אם תהיה עלייה של מספר עשיריות האחוז בריביות המשכנתה.
• אם כבר יש לכם אישור עקרוני בר תוקף וקיבלתם ריביות סבירות – ממשו אותו מהר ככול האפשר. זה לא הזמן לפנות לעוד ועוד בנקים כי הריביות עלולות לעלות בתקופת המשא ומתן הזה יותר משתוכלו לחסוך.
• אם האישור העקרוני כבר אינו בתוקף ואוטוטו אתם נדרשים להעביר את הכסף למוכרים – בקשו מהבנק לחדש את האישור. תתעקשו שלא ישנה ריביות.
• אם משכתם כבר חלק מכספי המשכנתה וביכולתכם להקדים את שאר התשלומים ולנעול את ריביות המשכנתה – עשו זאת בהקדם.

ומי שכבר יש לו משכנתה?

• אם יש לכם משכנתה – למצב הזה לא תהיה השפעה מיידית ומשמעותית על החזר המשכנתה שלכם. ובכול זאת: אם תרד ריבית בנק ישראל – ירד מעט ההחזר במסלול הפריים. אם במשכנתה שלכם ישנו מרכיב צמוד מטבע חוץ (דולר /יורו) אז במסלול זה צפויה עלייה בסכום החזר החודשי (כ 5% נכון להיום) בגלל השינוי בשערי המט"ח.
• כדאיות מיחזור:
  • אם לא בדקתם עד עכשיו (איפה הייתם??) את כדאיות המיחזור זוהי הקריאה האחרונה. מצד שני ייתכן שמיחזור שהיה מששתלם וחוסך לכם כסף רב עד לפני 10 ימים כבר לא יהיה כדאי כשתעלינה הריביות. באסה. מה אפשר לעשות? יש לבדוק בדחיפות כדאיות מיחזור. ייתכן וזה עדיין משתלם.
  • לאחר שהריביות יתייקרו – שיקלו להמתין מספר חודשים עד שאולי הן תרדנה חזרה בתום המשבר. אם תרדנה – בידקו שוב כדאיות מיחזור.
  • איך השינויים עלולים להשפיע על עמלת פירעון מוקדם? עמלה זו מושפעת ממספר נתונים: סוג המסלול שאותו רוצים למחזר (ריביות קבועות, משתנות, פריים, מט"ח), הריבית במסלול הרלוונטי בעת ביצוע ההלוואה, הריבית הממוצעת על המסלול ביום שבוצעה ההלוואה והריבית הממוצעת כיום במסלול שאותו שוקלים למחזר. האחרונה צפויה לעלות תוך כחודשיים (לוקח זמן עד שהשינוי שהתרחש בריביות מדווח, מנותח ומפורסם ע"י בנק ישראל) ולכן להוריד את עמלות הפירעון המוקדם.
• מרבית הבנקים יצאו בהודאה שהם מאפשרים הקפאת תשלומי המשכנתה לתקופה של 3 חודשים. בתקופה זו, מי שיבקש, יוכל שלא לשלם את התשלומים (לא ריבית ולא קרן). שיהיה ברור – זו לא מתנה. המשמעות היא שלאחר מכן התשלומים יגדלו בשאר התקופה יותר ממה שהיו לפני כן. אם נותרה למשכנתה תקופה של מספר שנים – הגידול בהחזר לא יהיה כזה גבוה.
  האם לקפוץ על ההזדמנות ולהשתמש בזה כבר עכשיו? אני ממליץ שלא. אם יש לכם אפשרות להמשיך ולשלם את המשכנתה אז הייתי שומר את זה למצב שאולי יהיה קשה יותר בהמשך. ניצול זכות זאת הוא חד פעמי.

ומי שיש לו נכס וצריך הלוואה כדי לסלק הלוואות אחרות (בד"כ קצרות מועד ויקרות יותר) שיש לו?

• בבשורה!! נק ישראל אישר היום לבנקים לתת הלוואות לכול מטרה בשיעור מימון של עד 70% !! (באופן רגיל זה 50%) ובתנאי שזה לא מיועד לרכישת דירה. כך לדוגמה מי שיש לו בית ששווה 1 מיליון ₪ יוכל לקבל הלוואה עד 700 אלף במקום 500 אלף עד כה. הלוואה זו תיבדק כמובן בכפוף ליכולת החזר. זו הזדמנות לאלו שזקוקים לכסף נוסף וכבר לוו את המקסימום שהיה מותר אבל גם סיכון רב – מי שנמצא באזור הזה בגלל התנהלות כלכלית לא נכונה עלול לגלוש במהירות לאזור של אובדן הנכס.
• בידקו אפשרות לקחת את ההלוואה בהקדם האפשרי לפני שתבוא לידי ביטוי מלוא העלייה הצפויה של הריבית. אם ההתנהלות הכלכלית שלכם בעייתית – פיתרו את הבעייה.

ומה אני עושה אם אני צריך לשלם את המשכנתה רק בעוד מספר חודשים?

אם ניתן להקדים תשלומים יש לשאוף לכך ולבצע את ההלוואה מוקדם ככול האפשר כדי להימנע מעליית הריביות הצפויה ושייתכן אפילו שתלך ותעלה ככול שיתמשך המשבר. אם עד שתבצעו את התשלום בפועל תראו שהריביות כבר עלו ונראה לכם שהמשבר קרוב לסופו – ייתכן וכדאי יהיה להמתין כדי לראות אם הן תרדנה בהמשך.