ההיסטוריה של המשכנתה בארץ ובעולם

מתי כל זה התחיל? כאחד שממש אוהב את העיסוק בייעוץ משכנתאות החלטתי לבדוק את המקור של הלוואות המשכנתה כפי שהוא מוכר לנו כיום – בארץ ובעולם. 

לכול אלו שמבקשים לדעת רק מידע פרקטי – במאמר הזה לא תמצאו טיפים על מסלולי משכנתה ובנקים שווים היום. תמתינו למאמרים הבאים שלי. מבטיח שיהיה לכם ערך. המאמר הזה מספק מידע לשם הסקרנות ועצם אהבת הידיעה בלבד.

אז מהי משכנתה (כן, בה' ולא בא' למרות שהרבה רגילים לכתוב בא') כולנו בערך יודעים – זו הלוואה שניתנת ללווים תוך כדי משכון של הנכס כאשר המשכון יירשם בטאבו. אם הלווה לא יעמוד בהחזרים רשאי המלווה למכור את הנכס באמצעות כינוס נכסים ולקחת לעצמו את החוב שנותר ואם נשאר עודף הוא יועבר ללווה. התרגלנו לכנות את ההלוואה עצמה כמשכנתה למרות שלמעשה הבנק נותן הלוואה והלווים נותנים לבנק כבטוחה את המשכנתה על הנכס. אחרי שאנחנו יודעים את זה בואו נחזור מאות שנים בזמן. מוכנים? יצאנו!

בעולם

באנגלית נקראת המשכנתה mortgage. מקור השם הינו מצרפתית דווקא. תרגום המילה mort מצרפתית הוא מוות והמילה gage  פירושה התחייבות. כלומר משכנתה פירושה הוא "התחייבות עד מוות". אין הכוונה שהחוב הוא עד מות הלווה. הכוונה היא שהמשכנתה "מתה" רק כאשר ההלוואה מוחזרת במלואה או כאשר הנכס מעוקל לטובת הבנק, ואז הוא "מת" מבחינת מי שהיו הבעלים שלו.

באנגליה יש אזכור למשכנתה כבר בחוק משנת 1190. שלא כמו היום מתן משכנתה אז היה סוג של עסקת מכירה מותנית – המלווה היה למעשה בעל הזכות בנכס עד לסילוק ההלוואה. סוג אחר של משכנתה, נפוץ יותר באותה תקופה, היה "vif gage" – "התחייבות חיה". ההבדל העיקרי היה שבהתחייבות חיה הלווה היה רשאי להשתמש בקרקע כדי לייצר הכנסה שתשמש לתשלום ההלוואה ואילו "בהתחייבות עד מוות" mortgage היה עליו למצוא מקורות אחרים לצורך תשלום החוב למלווים.

מצב זה שרר עד למאה ה- 14 ואז נעלמו המשכנתאות עד לחזרתן בסוף המאה ה-19 ,תחילת המאה ה 20.

בארה"ב, שכידוע מייסדיה הם מהגרים בריטים, החלו לתת משכנתאות כבר ב 1893 באמצעות בנקים קטנים. משכנתה אז הייתה שונה מאד מזו של הנהוגה היום. היא ניתנה בשיעור מימון מרבי של 50% כלומר הקונה היה צריך להביא 50% משווי הנכס. משך ההלוואה היה 6 שנים לכול היותר. ההלוואה ניתנה כהלוואות בלון שבה משולמת הריבית באופן שוטף ובסוף התקופה, כעבור שש שנים, היה על הלווה להחזיר את מלא החוב. הרבה אנשים לא עמדו בהתחייבות הזו. מצב זה תוקן רק ב 1934 לאחר תקופת השפל הגדול בארה"ב.

ובארץ הקודש?

אז המילה משכנתא לקוחה מהתלמוד הבבלי כלומר הגמרא שנכתב מתחילת המאה השלישית ועד סוף המאה החמישית. אני לא מומחה לגמרא אבל לצורך המאמר הזה עיינתי בנושאים הללו והנושאים הנדונים בתלמוד בהקשר למשכנתא הם מרתקים. משכנתא בתלמוד הינה קרקע שניתנה מִלווֶה למלוה כמשכון. ישנן שישה סוגי משכנתאות בגמרא (להורדת מסמך המתאר אותן הקליקו כאן) ועולים שם נושאים מעניינים מאד כגון האם מותר למלוה ליהנות מפירות הקרקע שניתנה לו כמשכון, האם יקטן הסכום של ההלוואה המקורית במקרה שהמלוה נהנה מפירות הקרקע או שלא, האם מותר לבצע פירעון מוקדם של החוב או שאם הייתה התחייבות לתקופה יש לעבור את כל התקופה, האם שימוש בפירות הקרקע עלול להיחשב כריבית? (דבר אסור, ראו בהמשך). מרתק. בחלק מהמאמרים שקראתי באנגלית נרשם שחוקי המשכנתה הקדומים בחוק האנגלי נשענים על העקרונות המופיעים בתלמוד.

בנק לאומי , הבנק הראשון בארץ, הוקם כבר ב 1902 עוד בתקופת השלטון העות'מני. בנקים למשכנתאות הוקמו החל מ 1921 עת הוקם בנק לאומי למשכנתאות או בשמו אז "בנק אפותיקאי כללי בע"מ". אפותיקאי משמעותו משכנתה ביוונית. טפחות הוקם ב- 1944, משכן ב- 1951, דיסקונט ב- 1959 ובנק ירושלים ב- 1964.

"לֹא תַשִּׁיךְ לְאָחִיךָ נֶשֶׁךְ כֶּסֶף נֶשֶׁךְ אֹכֶל נֶשֶׁךְ כָּל דָּבָר אֲשֶׁר יִשָּׁךְ. לַנָּכְרִי תַשִּׁיךְ וּלְאָחִיךָ לֹא תַשִּׁיךְ לְמַעַן יְבָרֶכְךָ יְהוָה אֱלֹהֶיךָ בְּכֹל מִשְׁלַח יָדֶךָ עַל הָאָרֶץ אֲשֶׁר אַתָּה בָא שָׁמָּה לְרִשְׁתָּהּ" (דברים כ"ג, פסוקים כ'-כא'.)

אם כך איך בכלל יכולים הבנקים לתת הלוואה בריבית כאשר במספר מקומות בתורה נכתב במפורש שהדבר אסור?  הפתרון נמצא בדמות "היתר עסקא" שלמעשה הופך את ההלוואה לסוג של הסכם חלוקת רווחים בין הלווה למלווה. מי שממש מתעניין יוכל למצוא בקישור הבא דוגמת היתר עסקא של של בנק הפועלים.

ממתי רושמים פה את המשכנתה והבעלות בטאבו?

עד לשלטונם של הטורקים בארץ לא נרשמה הבעלות על הקרקעות במקום מרוכז. לא רק בארץ – בכול העולם. יודעים איך היית צריך להוכיח אז בעלות על קרקע למשל באנגליה? היית צריך להחזיק בכול שטרי הקניין של כל בעלי הקרקע הקודמים במשך מאות שנים כדי להראות רציפות ושלא זייפת את שטר הקניין הנוכחי. תודו שזה קצת מסורבל (:

קניה ומכירת קרקעות באופן פרטי נעשתה כאמור באמצעות העברת שטרי קניין. הטורקים הם אלו שיסדו את מוסד ה"טאפו", שבגלל הקושי לבטא את פ' בערבית, הפך לטאבו כפי שאנחנו מכירים היום. זה היה חלק מחוק הקרקעות שנחקק בשנת 1858. מטרת החוק הייתה להסדיר את הגדרת הבעלות על הקרקע בעיקר כדי שהשלטון הטורקי יידע כמה מיסים הוא יכול לגבות על תוצרת חקלאית או על עסקאות נדל"ן. החוק הזה הגדיר מספר סוגי קרקעות שעד היום ניתן לפעמים לראות אותן בנסחי טאבו ביהודה ושומרון. גם המילה "מושע" באה מהחוק הזה.

לנו זה נראה טבעי שבעלות על הקרקעות מנוהלת באופן מרוכז על ידי המדינה. זה ממש לא היה כך עד לפני 150 שנים. הרעיון הזה של ניהול רישום הבעלות באופן מרוכז על ידי המדינה היה רעיון חדש והומצא ע"י רוברט טורנס שר האוצר האוסטרלי. רעיון זה הפך לחוק באוסטרליה גם כן ב 1858 והשפיע על רוב העולם.

הטורקים, בחוק הקרקעות העות'מני מ- 1858, הגדירו מספר סוגי קרקעות. כך למשל קרקע מסוג  "מולכ" היא קרקע בבעלות פרטית לחלוטין, שלשלטון לא הייתה זכות להפקיע אותה מבעליו ללא פיצוי וקרקע מסוג "מירי" היא קרקע חקלאית בבעלות המדינה המוחכרת לחקלאי לתקופה ארוכה. החקלאי שעיבד אותה היה רשאי אמנם ליהנות מפירות עיבודה אך אם לא שילם את המיסים עבור מכירת התוצרת החקלאית או שהזניח את הקרקע במשך מספר שנים – רשאי היה השלטון לקחת את האדמה ממנו ולתת אותה לחקלאי אחר. ישנם סוגי קרקעות נוספים.

תתפלאו אבל החוק הזה שרד את כל המנדט הבריטי ועשרים שנות קיומה של מדינת ישראל ובוטל רק ב 1969 שאז חוקק חוק המקרקעין שביטל את החוק העות'מני באופן סופי אם כי הוא עדיין תקף בחלקים מסוימים מחוץ לקו הירוק.

סיכום

למרות שהלוואות היו קיימות כמעט תמיד משכנתאות בצורה שאנחנו מכירים היום קיימות רק כ 125 שנים בעולם ורק כ- 100 שנים בישראל. כבר 160 שנה שמנסים להסדיר כאן את רישום הקרקעות, עוד מתקופת השלטון הטורקי, ולמרות זאת אין כאן סדר מוחלט. יש עוד תקווה (: