הערות: 

• העדפנו להשתמש בהסברים במילים פשוטות ופחות מקצועיות על מנת שהדברים יהיו ברורים גם לאוכלוסייה לא מקצועית – גם אם זה בא על חשבון דיוק ההגדרה.
• המונחים מסודרים לפי סדר הא'-ב' אך ניתן גם להשתמש בפונקציה CTRL+F לחיפוש בדף

אישור עקרוני – אישור שמספק הבנק לאחר בקשת משכנתה ובו יפרט הבנק את סכום ההלוואה המאושר, התמהיל המאושר ותנאים נוספים שנדרשים כגון שילוב ערב, סילוק הלוואות קיימות ועוד. תוקף האישור הוא עד 90 ימים ותוקף הריביות עד 24 ימים. בפניה טלפונית למוקד טלפוני של בנק ייתכן ויינתן אישור עקרוני רק על הסכום ללא פירוט התמהיל ושאר התנאים בכפוף לכך שהפרטים שמסרו הלווים לנציג הבנק נכונים.

ביטוח חיים – מטרתו העיקרית לגרום לכך שאם חס וחלילה נפטר אחד הלווים תשלם חברת הביטוח את יתרת המשכנתה לבנק והלווה השני יהיה פטור מלהמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים. אם זוג רוכש נכס שני בני הזוג מחויבים לבטח את עצמם בביטוח חיים. כדאי לקבל הצעות ממספר מבטחים /סוכנים ולהשוות עלויות. ישנם הבדלים משמעותיים בעלויות מסוכנים/חברות ביטוח שונות. חשוב לדרוש את הסכומים שאתם אמורים לשלם בכול שנה ושנה ולא רק סכום ראשוני. ישנן חברות שלא מפרטות זאת ובהמשך עולה המחיר משמעותית. הסכום המבוטח בכול שנה אמור להיות מותאם ליתרת המשכנתה ולכן ידרוש סוכן הביטוח לראות את התמהיל. הבנק שבו נלקחת המשכנתה חייב להיות המוטב של הביטוח – כלומר זה שיקבל את כספי הביטוח במקרה של פטירת אחד מהלווים. אם כבר יש לכם ביטוח חיים (לכול אחד מהלווים או הערבים) יבקש הבנק להסב את שם המוטב שהיה לפני כן לטובת הבנק ויוודא שמשך תקופת הביטוח וסכום הביטוח תואם את אלו של המשכנתה.

ביטוח מבנה – נדרש רק כאשר הנכס עובר לרשותכם. סכום הביטוח צריך להיות בהתאם לערך הכינון (ראה ערך) שנקבע בשומה שקבע השמאי וגם כאן הבנק צריך להיות המוטב של פוליסת הביטוח, כלומר זה שיקבל למשל את הכסף במקרה של שריפת הבית.

ביטוחי משכנתה – ישנם שני סוגי ביטוחים נדרשים: ביטוח חיים (ללווים ולערבים) ביטוח מבנה (לנכס עצמו).

גרייס חלקי – תקופה שבה יצטרכו הלווים לשלם ריבית בלבד על מסלול ההלוואה המסוים, מבלי להחזיר גם את חלק הקרן עבור אותה הלוואה. משך התקופה יצוין בד"כ במספר חודשים. מאפשר להפחית את סכום ההחזר החודשי בתקופת הגרייס אך התשלום בתקופות שלאחר הגרייס יגדל כדי לכסות על ההפחתה. שימושי למשל בתקופה בה על הלווים לשלם עבור המשכנתה ובו בזמן לשלם שכירות עד שיעברו לביתם החדש. לשיטת החזר זו, שבה משלמים רק ריבית, קוראים בוליט חלקי.

גרייס מלא – תקופה בה הלווים אינם נדרשים לשלם לא ריבית ולא קרן עבור הלוואה שנלקחה. התשלום בתקופות שלאחר הגרייס המלא יגדל כדי לכסות על אי התשלום. בנקים נמנעים מלתת הלוואה בגרייס מלא. לשיטת החזר זו, שבה לא משלמים דבר במשך תקופת ההלוואה(לא ריבית ולא קרן) ובסוף משלמים את הכול בבת אחת, קוראים בוליט מלא.

דו"ח יתרות סילוק משכנתה – דו"ח שניתן להפיקו בחשבון הבנק האינטרנטי שלכם של הבנק בו לקחתם את המשכנתה או מהבנק עצמו. הדו"ח מפרט ביחס לכול מסלול שנלקח בזמנו מה היתרה לתשלום, הריבית, הצמדות למדד, עמלות פירעון מוקדם למסלול הספציפי, מועד אחרון לתשלום. זהו הדו"ח הבסיסי שנדרש לצורך בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתה.

דמי (עמלת) פתיחת תיק – עמלה חד פעמית שגובה הבנק בשיעור 0.25% מסכום ההלוואה. במקרים רבים ניתן לקבל הנחה.

הכנסה פנויה – הכנסות קבועות של התא המשפחתי נטו פחות הוצאות קבועות עבור התחייבויות כגון החזר הלוואות או תשלום מזונות.

הלוואה לכול מטרה – הלוואה הניתנת לבעלי הנכס תמורת משכון נכס קיים. היא יכולה לשמש למטרות מגוונות כגון החלפת אוסף של הלוואות יקרות שכבר חונקות אתכם בהלוואה עם פריסה ארוכה ובריביות טובות יותר, מימון נסיעה גדולה לחו"ל, עזרה לילדים פתרון מימון פתרון לבעיה רפואית יקרה ועוד.

הלוואת בלון – הלוואה הניתנת בד"כ לתקופה מוגבלת של עד 5 שנים לכול היותר (בד"כ עד שלוש שנים) כחלק מתמהיל המשכנתה. הלוואה זו ניתנת, כמעט תמיד, בשיטת החזר של בוליט חלקי – כלומר יש תשלום עבור ריבית אך לא עבור הקרן. בסוף תקופת ההלוואה יש להחזיר את מלוא סכום ההלוואה. הלוואה מסוג זה משמשת פעמים רבות לצורך הלוואת גישור (ראה ערך).

הלוואת גישור – מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף במהלך השנים הבאות (בד"כ 3 שנים לכול היותר), אך זקוק כבר עכשיו לסכום כסף לתשלום כלשהו. הלוואת גישור נלקחת לרוב לצורך תשלום על חשבון רכישת דירה או בניית בית, עד למועד מכירת הדירה הנוכחית שבידי הלווה. עד למועד החזר קרן ההלוואה משלם הלווה רק ריבית חודשית, ללא קרן.

הערת אזהרה – התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. שני מקרים נפוצים בהם נרשמת הערת אזהרה בתהליך קניה של נכס מקרקעין הם: 
א) מיד לאחר חתימה על הסכם מכירה תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה ותמנע מהמוכר למכור את אותו הנכס שוב פעם לאחרים.
ב) המוכר רושם הערת אזהרה על עצם ההתחייבות העתידית שלו לרשום משכנתה (שעבוד) על הנכס לטובת הבנק. התחייבות זו מבטיחה שהמוכר לא יוכל להעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתירשם באותו מועד גם משכנתה לטובת הבנק.

חברה משכנת – בד"כ מדובר בחברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט ו/או מי מטעמה אשר הוסמכו על ידי רשות מקרקעי ישראל  לנהל מטעמו את רישום הזכויות בנכס עד לרישומו בטאבו.

חכירה  – שכירות ארוכה לתקופה של 5 עד 25 שנים. שכירות לתקופה העולה על 25 שנים הינה "חכירה לדורות"

טאבו / לשכת רשם המקרקעין – זהו המקום בו נרשמות עסקאות כגון קניה ומכירה, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, ועוד. לשכות אלו פועלות בירושלים, נצרת, חיפה, נתניה, פתח תקווה, תל אביב, רחובות, חולון, באר שבע. כן פועלות שלוש שלוחות בעכו, חדרה ואשדוד.

יחס החזר – ההחזר החודשי עבור המשכנתה המתוכננת חלקי ההכנסה הפנויה. מבוטא ב %.

לוח סילוקים קרן שווה – הסכום שמוחזר על חשבון קרן ההלוואה הוא קבוע לכל תקופת ההלוואה, ואילו וההחזר על חשבון הריבית יורד לאורך התקופה, כך שבסה"כ ההחזר החודשי (קרן + ריבית) הולך ויורד לאורך הזמן.  בהלוואות צמודות מדד מתווסף לסכום ההחזר החודשי גם הפרשי הצמדה.

לוח סילוקין שפיצר – תשלום המשכנתה החודשי קבוע במשך כל תקופת ההלוואה. בהלוואות צמודות מדד, נוספים לסכום ההחזר הקבוע גם הפרשי הצמדה. זהו לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בתחום הלוואות המשכנתה.

מדד תשומות הבניה – מתפרסם ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שינויים במדד מייצגים שינויים בעלות חומרים ושירותים המשמשים לבנייה. ברוב המקרים כאשר קונים בית מקבלן התשלומים השונים יהיו צמודים למדד זה החל מיום החתימה על חוזה הרכישה.

מיחזור משכנתה – זהו למעשה תהליך של לקיחת יתרת סכום ההלוואה במשכנתה קיימת מחדש בתנאי השוק היום. בתהליך כזה ניתן להחליף בנק, לשנות מסלולים שנלקחו בזמנו ולהתאימם לצרכים שלכם היום, לשפר ריביות שניתנו, להקטין או להגדיל את סכום ההחזר החודשי ולשנות את תקופת ההחזר.

מכתב החרגה – מסמך שמנפיק גוף שרשם משכנתה על נכס ובו הוא מאשר כלפי צד שלישי, כי השעבוד הרובץ על המקרקעין אינו חל על חלק מהמקרקעין. מסמך זה נדרש בעסקאות של רכישת דירה חדשה, כאשר יש בנק מלווה או גוף מלווה אחר כגון חברת ביטוח, שנרשם לטובתו שעבוד על כל הבניין, והגוף הזה מאשר לבנק אחר שלאחר תשלום מלוא המחיר עבור הדירה, כי השעבוד הקיים בטאבו או ברשם המשכונות לא יחול על הדירה הנרכשת.

מכתב כוונות – מסמך שמנפיק הבנק שבו נלקחה הלוואת המשכנתה ומפרט באלו תנאים יסולק שטר המשכנתה מהנכס הנרכש. מסמך זה נדרש במחזור משכנתה וברכישה של נכס מיד שנייה (במקרה שקיימת משכנתה של המוכרים על הנכס הנמכר).

מסלול בריבית  משתנה כל 5 שנים לא צמודה – מידי חמש שנים נפתח חלון זמן שבו הבנק עשוי לשנות את הריבית בהתאם למנגנון אובייקטיבי (עוגן) שנקבע מראש. לא ניתן לדעת מראש בכמה תגדל או תקטן הריבית בעוד חמש שנים. במהלך 5 השנים, עד למועד האפשרי של השינוי, התשלום החודשי על ההלוואה יהיה קבוע כי שיעור הריבית נשאר קבוע ואין שינויים כתוצאה מהצמדה למדד. אם מסלקים חלק או את כל ההלוואה בזמן "פתיחת" חלון הזמן – אין עמלת פירעון מוקדם. בכל זמן אחר תיתכן עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול זה תהיה זולה יחסית למסלול ריבית קבועה לא צמודה במשך חמש השנים הראשונות.

מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה – מידי חמש שנים נפתח חלון זמן שבו הבנק עשוי לשנות את הריבית בהתאם למנגנון אובייקטיבי (עוגן) שנקבע מראש. לא ניתן לדעת מראש בכמה תגדל או תקטן הריבית בעוד חמש שנים. יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. אם מסלקים חלק או את כל ההלוואה בזמן "פתיחת" חלון הזמן – אין עמלת פירעון מוקדם. בכל זמן אחר תיתכן עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול זה תהיה בד"כ זולה יחסית למסלול ריבית קבועה צמודה במשך חמש השנים הראשונות.

מסלול בריבית פריים – ריבית בנק ישראל ביום נתון בתוספת 1.5%. מדובר בריבית שנתית. הריבית במסלול זה נקבע 8 פעמים בשנה במועדים ידועים. ניתן לסלק בהמשך סכומים ממסלול זה מבלי שיש עליו עמלת פירעון מוקדם. זהו מסלול שאינו צמוד מדד.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה – ריבית קבועה ולא צמודה. ההחזר במסלול זה יהיה קבוע לכול אורך התקופה. יש וודאות מוחלטת לגבי לסכום המוחזר במסלול זה אך מצד שני הריבית במסלול הזה היא היקרה ביותר ותיתכן גם עמלת פירעון מוקדם.

מסלול בריבית קבועה צמודה – הריבית נשארת קבועה לאורך כל התקופה אך יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ותיתכן גם עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול זה תהיה זולה יותר ממסלול ריבית קבועה לא צמודה כי הבנק לא צריך לגלם גם את הסיכון הנובע משינויי המדד העתידיים.

משכנתה – רישום של משכון על מקרקעין. נהוג להשתמש במילה הזו גם לצורך תיאור ההלוואה עצמה שניתנת תוך כדי משכון הנכס.

משכנתה זכאות – זכאות משכנתה היא הלוואה שניתנת על ידי המדינה למי שנמצא מתאים בהתאם לקריטריונים שנקבעו. הקריטריונים הללו משתנים מעת לעת והם מייצרים ניקוד לכול משפחה ומצב. בין הקריטריונים הללו: גיל, מספר אחים וילדים, שנות נישואין, משך שירות חובה צבאי ועוד. בהתאם לניקוד נקבע סכום המשכנתה בזכאות. הסכום שנקבע ניתן בהטבת ריבית של 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות, שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא יותר מ-3%. מסלול משכנתה זכאות ניתן בריבית קבועה צמודה.

נסח טאבו – משמש כעין תעודת הזהות של הנכס. בד"כ יפורטו בו פרטי הנכס, שמות בעלי הנכס או שם החברה המשכנת, שיעור הבעלות של כל אחד, משכנתאות שנרשמו על הנכס ע"י גופים בנקאיים או פרטיים, הערות אזהרה קיימות ועוד.

עוגן ומרווח – הלוואות בריבית משתנה ניתנות בציון שני פרמטרים משמעותיים: עוגן ומרווח. העוגן הינו מנגנון אובייקטיבי שאינו נשלט ע"י הבנק ושעשוי לגרום לריבית ההלוואה לעלות או לרדת בתום תקופה מסוימת. המרווח – פער הריבית שהסכים לו הבנק בין העוגן ביום מתן ההלוואה והריבית שניתנה במסלול. דוגמא: מסלול הפריים הינו מסלול בריבית שמשתנה מספר פעמים בשנה. אם קיבלנו במסלול ריבית של פריים מינוס 0.5% אזי ריבית הפריים, שנקבעת ע"י בנק ישראל (מנגנון שאינו תלוי בבנק) היא העוגן ו 0.5% הוא המרווח.

עמלת פירעון מוקדם – זו עמלה שאנחנו עלולים להיתקל בה כשנבוא למחזר משכנתה קיימת או לסלק אותה באופן חלקי או מלא. עמלת פירעון מוקדם מורכב ממספר מרכיבים: עמלת היוון (החלק העיקרי בד"כ), עמלה תפעולית (60 ₪) , עמלת אי הודעה מוקדמת (0.1% מהסכום המסולק/ממוחזר, ניתן לבטל אותה אם מודיעים מראש על הכוונה לסלק את ההלוואה) ועמלת מדד ממוצע (יכולה להיות רק על מסלולים צמודים בלבד). הדרך לחישוב העמלה מוגדרת ע"י נהלי בנק ישראל ולבנק אין דרך להשפיע על החישוב.
כמה מילים לגבי עמלת ההיוון. עמלת היוון משולמת לבנק על ידי מקדים התשלום עבור הפסד של הכנסות מתוכננות בריבית גבוהה יותר מריבית השוק הנוכחית למסלול דומה שנלקח בזמנו. הסיבה לקיומה במילים פשוטות היא שהבנק היה אמור להרוויח מהלווים ריבית מסוימת וכעת הריבית בשוק, שהבנק יוכל לקבל אם יציע את הכסף שהתקבל מוקדם מהמתוכנן, היא קטנה יותר ולכן הבנק מפסיד הכנסה לאורך השנים שעוד נותרו במסלול הספציפי.

ישנם מסלולים שבהם אין עמלת פירעון מוקדם (כגון פריים, מק"מ, מט"ח, הלוואת זכאות ועוד) ואחרים שבהם היא עלולה להופיע. ככל שעברו יותר שנים מרגע לקיחת ההלוואה מקבלים הנחה גדולה יותר מהעמלה – אם היא בכלל קיימת.
ניתן וחשוב לתכנן תמהיל חכם מראש כך שההסתברות לקיומה של עמלת היוון והסכום של העמלה יהיו נמוכים. יש לזה חשיבות גדולה יותר כשיודעים מראש שרוצים לסלק חלק מההלוואה בעוד תקופה מסוימת.

ערך כינון (בביטוח מבנה) – עלות הקמת הבית מחדש כולל מרפסות, תשתיות וכו'. זהו הסכום שלפיו יבוטח ביטוח המבנה. הוא מופיע לקראת סוף מסמך השומה ואותו עלינו למסור לחברת הביטוח כדי לקבל הצעת ביטוח למבנה.

פרי פאסו – שיעבוד בדרגה שווה. כאשר לווה מישכן נכס לטובת בנק מסוים אך מעוניין לקבל הלוואה נוספת מבנק אחר ולרשום משכנתה נוספת על אותו הנכס לטובת הבנק האחר, יש לקבל את הסכמת הבנק ששעבד ראשון את הנכס לשעבוד מדרגה שווה כלומר, הסכמה למצב בו במידה והנכס הממושכן ימומש לטובת שני הגופים המשעבדים, יקבל כל בנק את חלקו לפי היחס בין יתרות ההלוואות הקיימות, לסכום שהתקבל ממימוש הנכס.

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – ידוע גם כמנהל מקרקעי ישראל או המנהל. הגוף שמנהל את קרקעות המדינה.

רשם משכונות – משכון הוא שיעבוד של נכס כערובה לחיוב כלשהו. משכונים נרשמים במאגר המידע של רשם המשכונות. מאגר המידע כולל הודעות רישום משכון, הודעות על שינוי פרטי המשכון, הודעות על ביטול משכון ועל הארכתו וכן פרטים לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן.

שיעור מימון ( LTV- Loan To Value) – סכום ההלוואה המבוקש חלקי שווי הבית (עפ"י החוזה או הערכת שמאי, הנמוך מביניהם)

שמאות /שומה – מסמך שכותב השמאי. השמאי, לאחר שאסף מסמכים וביקר פיזית בבית, מציין שזיהה את הבית על פי המסמכים, בדק אם קיימות חריגות בניה ועוד. בנוסף לכך השמאי יספק לבנק מספר נתונים חשובים לצורך תהליך קבלת משכנתה: שווי הנכס להערכת השמאי, ערך הכינון, ערך למימוש מהיר. לפעמים, לבקשת הבנק וייתכן בתוספת תשלום, יקבע השמאי דמי שכירות צפויים במקרה של השכרה – באותם מקרים בהם הנכס אמור להניב דמי שכירות.

שעבוד מדרגה ראשונה/שניה – משכנתה יכולה להירשם בדרגה ראשונה, או שנייה (וכך הלאה) או שווה. כאשר נכס נמכר כשיש עליו שעבודים (למשל עקב אי עמידה בתשלומי החזר המשכנתה) הבנק שלזכותו נרשמה משכנתה מדרגה ראשונה הינו בעל עדיפות ויקבל את הכסף ראשון במקרה שהנכס יימכר. רק לאחר מכן, ורק אם תישאר יתרה, יקבל הבנק שיש לו משכנתה מדרגה שנייה את חלקו וכך הלאה. נדרשת הסכמת המשעבד מהדרגה הראשונה כדי לרשום שיעבוד מדרגה שנייה ע"י גורם שונה.

תמהיל משכנתה – זהו השילוב הכולל את שמות המסלולים השונים של ההלוואה (כולל המידע האם יש או אין הצמדה למדד המחירים לצרכן), הסכום בכול מסלול, משך ההלוואה של כל מסלול בחודשים או שנים, הריבית עבור אותו מסלול באחוזים, תקופת הגרייס במסלול הספציפי.