תהליך קבלת משכנתה לרכישת נכס

החלטתם שאתם רוצים לרכוש את דירה או לבנות את ביתכם? שיהיה בשעה טובה. אסביר כאן את עיקרי התהליך. המאמר ארוך יחסית – אבל קצר ביחס למדריך ללקיחת משכנתה שכתבתי ושממנו נלקח.

הסבר זה חשוב למי שפועל בתחום הנדל"ן ולמי שרוצה לרכוש נכס – עם או ללא שירות של יועץ משכנתאות.

אם החלטתם שאתם מעוניינים ביועץ משכנתאות אתם מוזמנים כמובן להתקשר אלי 058-6666500. זהו השלב  המתאים ביותר ליצור קשר עם יועץ משכנתאות. כך יהיה לכם ליווי מקצועי לכול אורך הדרך בהקשר של מימון הרכישה. בביזגו פתרונות מימון מתקדמים אנחנו לא גובים תשלום גבוה יותר במקרה שהליווי נמשך זמן ארוך יותר – אז נצלו זאת וקבלו יותר עבור אותו המחיר.

אבל קודם כל – מהי משכנתה?

משכנתה (בעבר נקראה משכנתא, בהרבה מקומות עדיין ישתמשו במילה משכנתא) היא הלוואה שנותן לכם בנק (אבל לא רק בנקים) לרכישת נכס נדל"ן כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה – זהו העירבון של הבנק למקרה שלא תשלמו את החזרי הכספים.

כדי שהנכס ישמש כבטוחה צריך לרשום את המשכון לטובת הבנק באחד או יותר מהמקומות הבאים טאבו, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), רשם המשכונות. משנרשם משכון לטובת הבנק לא ניתן למכור את הנכס או לבצע בו שינויים ללא קבלת רשות הבנק.

חשוב לדעת שכאשר מקבלים משכנתה מהבנק הכסף מועבר למוכרים ישירות ולא דרכיכם.

אז מהם השלבים השונים?

אז קודם כל אציין את כולם ואח"כ אפרט יותר:

• קביעת תקציב הבית שיירכש
• מציאת נכס מתאים
• קביעת תמהיל המשכנתה המתאים לצרכיכם
• הוצאת אישור עקרוני
• חתימה על הסכם קניית הבית
• פנייה למספר בנקים וניהול משא ומתן סופי על ריביות
• בחירת בנק לסגירה וחתימה בסניף על מסמכי משכנתה
• ביצוע משימות שהתקבלו מהבנק 
• ביצוע ההלוואה בפועל ע"י הבנק
• זהו, אפשר להיכנס לבית 

השלב הראשון הינו קביעת תקציב הבית שאותו תוכלו להרשות לעצמכם לרכוש. התקציב שלכם לרכישת הנכס מורכב משני מרכיבים – הון עצמי וכספי משכנתה מהבנק. תמיד יהיה עליכם להביא חלק מהכסף מהמקורות שלכם, זהו ההון העצמי שלכם. את השאר ישלים הבנק. כמה יהיה הבנק מוכן לתת לכם? על כך אפרט במאמר נפרד. לחלופין תתקשרו ואחשב זאת עבורכם – ללא עלות וללא מחויבות.

לאחר שידוע לכם התקציב לרכישת הנכס מגיע שלב מציאת הנכס המתאים לתקציבכם ולצרכיכם. תוכלו להיעזר לשם כך במתווכים או לעשות זאת בעצמכם באמצעות אתרים המפרסמים נכסי נדל"ן כגון יד 2, מדלן וכו'.

יש לכם נכס שמועמד לרכישה? מצוין. למעט אם זכיתם בתוכנית מחיר למשתכן אתם זקוקים לעורך דין שמתמחה בנדל"ן שייצג אתכם בעסקה.

הטיפ של יורם: קחו עורך דין שמתמחה בנדל"ן ולא עורך דין כלשהו. להתמחות הזו יש ערך רב. בביזגו פתרונות מימון מתקדמים אנחנו מכירים עו"ד מעולים מתוך שנים של ניסיון איתם ונוכל להמליץ לכם עליהם אם רק תבקשו.

ועוד אחד – לא פחות חשוב

הטיפ של יורם: אם אתם קונים דירה יד שניה אנחנו ממליצים להיוועץ בשמאי טרם הרכישה. דו"ח השומה של השמאי יוכל לתת לכם הערכה האם המחיר שאתם מתכוונים לשלם הינו סביר, יוכל לשמש אפילו כלי במשא ומתן על המחיר, לזהות חריגות בניה, לספר לכם על תכניות עתידיות שיש להן השפעה על ערך הנכס. בביזגו פתרונות מימון מתקדמים אנחנו מכירים שמאים מעולים מתוך שנים של ניסיון איתם ונוכל להמליץ לכם עליהם אם רק תבקשו.

עכשיו כשכבר ביצעתם את הבדיקות הנדרשות באמצעות עו"ד, שמאי וחברות בדק בית ההמלצה החד משמעית שלנו היא שלפני שחתמתם על הסכם הרכישה – להוציא אישור עקרוני כתוב מאחד מהבנקים או, במידה ולקחתם יועץ משכנתאות, בקשו שיעשה זאת עבורכם. לא חותמים על הסכם רכישה ללא אישור עקרוני כתוב!

הטיפ של יורם: גם זיכרון דברים הוא הסכם לכול דבר. אל תתפתו לחתום על כזה מבלי שיש בידכם אישור עקרוני למשכנתה.

כבר נתקלנו במספיק מקרים שבהם אנשים היו בטוחים שיקבלו משכנתה ובגלל סיבות שונות שחלקן קשורות בלווים עצמם וחלקן בעסקה ובנכס הבנקים לא אישרו משכנתה והקונים הפסידו תשלומים ראשוניים ששילמו – סכום שיכול להגיע גם ל 200 אלף ₪ ואפילו יותר.

הטיפ של יורם: תגיעו לבנק מוכנים! קראו את כל המדריך כך שתדעו מה אתם רוצים ותבינו את המושגים השונים. בדיוק בשביל זה כתבתי אותו עבורכם. בואו עם מסמכים, דעו מהו סכום ההלוואה הנדרש לכם והכינו את התמהיל שאתם רוצים מראש. התלבשו בצורה מכובדת. רוב הבנקאים הם אנשים מאד נחמדים, באמת, אבל הם משרתים את אינטרס הבנק. אל תבנו על זה שהצרכים שלהם לנגד עיניכם. הם לא.

והינה עוד אחד בהקשר של הבנקים…

הטיפ של יורם: אל תגיעו ברגע האחרון לבנקים. תנו לעצמכם חודשיים לפני המועד הצפוי להעברת כספי המשכנתה. למה? הסיבה הראשונה היא כמובן שהתשלום למוכרים יגיע בזמן. סיבה נוספת לא פחות חשובה – אם אתם מאחרים, אתם בלחץ לסגור מהר. הבנקאי יודע את זה והריביות תהיינה בהתאם – אז תגיעו מוקדם.

זהו גם השלב החשוב של קביעת גובה ההחזר החודשי שאתם מעוניינים להחזיר בכול שלב של חיי המשכנתה וקביעת התמהיל המומלץ עבורכם. אם החלטתם לקחת יועץ משכנתאות פרטי קביעת ההחזר החודשי והתמהיל להגשה, בעיננו, הם הדברים החשובים ביותר שמביא עבורכם יועץ משכנתאות פרטי.

הטיפ של יורם: כמה להחזיר כל חודש? עדיין אני שומע מלקוחות את התשובה "כמה שפחות". טעות גדולה! התשובה שלי היא כמה שיותר אבל מבלי להשתגע! ככול שתחזירו יותר בכול חודש כך ההחזר הכולל שלכם יהיה נמוך יותר. ועוד משהו – ההחזר יכול וצריך שישתנה לאורך השנים בהתאם ליכולת ההחזר הצפויה שלכם בהתאם לשינויים צפויים בהכנסות או בהוצאות.

 מהו התמהיל האידיאלי עבורכם?

זו הנקודה שהכי מורכב להסביר. הסיבה לכך היא שכדי להחליט מהו התמהיל האידיאלי עבורכם צריך ללמוד הרבה מעבר לכתוב במדריך הזה וגם אז אין תשובת בית ספר חד משמעית לשאלה הזו.

צריך ללמוד לעומק את חוקי התמהיל, להכיר היטב את המסלולים השונים והמושגים השונים כגון גרייס וכו' , לדעת מהן הריביות השונות שהבנקים השונים עשויים לתת לכם, ללמוד להפעיל מחשבוני משכנתאות והצמדות למדד, ללמוד את התחזיות המקרו כלכליות של מדינת ישראל שמשפיעות על המדדים העתידיים ועל הצפי להשתנות הריביות בעתיד. חוץ מזה לנתח את מצבכם הכלכלי כדי להחליט מהי יכולת ההחזר שלכם לאורך עשרות שנות החיים של המשכנתה: מתי הילד יעבור לגן עירייה ויתפנה לנו כסף? מתי נביא ילד/ה נוסף לעולם והוצאותינו תגדלנה? מתי מסתיימות ההלוואות שלקחנו? מתי אפסיק לשלם או לקבל חלק מדמי המזונות? איך צפויות המשכורות שלנו לגדול או לקטון? איך צפויות ההוצאות האחרות שלנו לגדול או לקטון? האם כדאי להשתמש בכספי קרן ההשתלמות הצפויה להיות נזילה בעוד שלוש שנים לסלק חלק מהמשכנתה? האם תרצו לסלק לפני תם המשכנתה חלק מההלוואה או את כולה? אם התשובה לשאלה האחרונה חיובית אז איך נכון לתכנן את המסלולים כך שהסיכוי לתשלום עמלת פירעון מוקדם (קנסות משכנתה) יהיה קטן?

זו הנקודה שהידע הכולל של היועץ, השכלת העומק, כלי המחשוב שלרשותו והניסיון יבואו לידי ביטוי כדי להמיר את כל הידע שלו, את כל המידע הכלכלי לגביכם ואת נתוני העסקה למספר שורות ומספרים שקורים להם תמהיל.

טוב הבנו שזה מורכב אבל כמה טיפים בסיסיים בכול זאת?

הטיפ של יורם: אחרי שברור לכם מהו סכום ההלוואה הנדרש קבעו מהו ההחזר החודשי המרבי עבורכם. קחו את המקסימום האפשרי במסלול הפריים (שליש מסכום המשכנתה) האריכו את התקופה במסלול זה ככול שנדרש כדי לעמוד במגבלת ההחזר. במסלולים בעלי ריבית קבועה קצרו ככל שניתן כדי לקבל ריביות טובות יותר. שימו לב שישנן מדרגות של שיעור מימון שבהן ריביות הבנקים משתנות (עד 45%, מ45% עד 60%, מ 60% עד 75%) אז אם אפשרי אל תקפצו למדרגה הבאה. אם יש צפי לאינפלציה הולכת וגדלה קצרו מסלולים צמודי מדד. במסלולים של ריבית משתנה כל 5 שנים נסו להגביל את משך השנים ל 25 שנים כיוון שיש סיכון בהשתנות הריבית מידי 5 שנים. אם אתם זכאים למשכנתה זכאות בדקו אם שווה לכם לשלב אותה. בד"כ התשובה היא כן.

איך מוציאים אישור עקרוני?

במרבית הבנקים ניתן לקבל אישור עקרוני טלפוני ע"י שיחה עם מוקד המשכנתאות של הבנק. האישור יהיה מותנה בכך שהנתונים שסיפקתם בשיחה הינם מדויקים ולא יתגלה לבנק בהמשך מידע שעלול לגרום לביטול האישור כגון בעייתיות בדירוג האשראי שלכם, בעייתיות בנכס (למשל חריגות בניה או שווי שונה ממה שחשבתם) או בעייתיות בהסכם שייחתם. חשוב לא לשקר אבל גם אין צורך לחשוף יותר מידע ממה שצריך. לא ניתן להחזיר מידע שנפלט מפיכם. קבלו אישור כתוב מהבנק. אישור זה יינתן לכם על סמך מסמכים שתציגו לבנק בהתאם לבקשתו. אל תסתפקו באישור בע"פ לאחר שיחה טלפונית. אישור שאינו מבוסס על הצגת מסמכים ובדיקות נוספות שמבצעים הבנקים הוא חסר ערך בעיני.

הטיפ של יורם: אתם רוצים לגשת לבנקים עם תמהיל שתפור בדיוק לצרכיכם. בקשו מכול הבנקים את אותו התמהיל כי אחרת יהיה לכם מורכב להשוות בין ההצעות שתקבלו מהבנקים. תמהיל נכון יכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי ₪ אז אל תעשו טעויות.

קיבלתם אישור עקרוני כתוב לפחות מבנק אחד? אחלה. זה השלב שאפשר לחתום על הסכם הרכישה בכפוף לכך שכבר ביצעתם את שאר הבדיקות שציינו לפני כן (עו"ד, שמאי וכו'). בד"כ תידרשו לשלם את מלוא ההון העצמי ורק בהמשך יעביר הבנק את כספי המשכנתה למוכרים למרות שלפעמים הבנק יכול להתגמש עם הדרישה הזו. נכון להיום הריביות תקפות למשך 24 ימים ותוקף האישור בכללותו יכול שיהיה 45 יום עד 90 יום ממועד הוצאתו – תלוי באיזה בנק הונפק.

חוזרים לבנק ומנהלים משא ומתן על הריביות – במיוחד בעסקאות של רכישה מקבלן בהן יש פריסה ארוכה בד"כ של התשלומים ייתכן ויהיה עליכם לעצור לתקופה מסוימת את התהליך מול הבנק כיוון, שכמו שציינו, התשלומים הראשונים יהיו מכספיכם ורק בסוף מכספי הבנק. במרבית המקרים יספיק אם תתניעו את התהליך שוב כחודש וחצי לפני שיידרש, על פי ההסכם שחתמתם עליו, התשלום מהבנק לטובת המוכר/ים. בקשו שוב אישור עקרוני. תידרשו בד"כ לעדכן מסמכים.

כיוון שרובכם אינו מומחי לבנקים ואינו עוקב מידי יום אחרי ריביות המשכנתאות של הבנקים אז אינכם יודעים איזה בנק הכי מתאים עבורכם לקבלת משכנתה ולכן פנו לשלושה או ארבעה בנקים, כולל הבנק שבו מתנהל חשבונכם. קבלו את ההצעות השונות. השתמשו במחשבוני משכנתאות שיש בחלק מאתרי הבנקים כדי להשוות בין ההצעות השונות. זה הזמן להפגין את יכולת המשא ומתן שלכם. גשו לסבב בנקים נוסף עם ההצעה הטובה ביותר ובקשו מהם לשפר (לא להשוות!) את הצעה הטובה ביותר בלפחות 20,000 ₪ של ההחזר הכולל על המשכנתה. חיזרו על התהליך עד שכול הבנקים הרימו ידיים ביחס להצעה הטובה ביותר. הבנק שבמרוץ נותר הוא הבנק הנבחר. כמובן שאם תשתמשו בשירותיי אני מבצע זאת עבורכם.

הטיפ של יורם: שאלו את הבנקאי האם עליכם להביא מסמכים נוספים חוץ מתעודות זהות. חשוב: חובה תעודות זהות של כל הלוויים והערבים. דרכון לא יעזור. אין לכם – גשו למשרד הפנים והוציאו לפני הפגישה.

 קיבלתם שוב אישור עקרוני או שלא נאלצתם להקפיא את התהליך כלל ויש לכם אישור? זה השלב להגיע לחתימות בבנק על מסמכי המשכנתה.

הטיפ של יורם: לעיתים כדאי לשקול הקדמת תשלום לקבלן באמצעות לקיחת המשכנתה מוקדם יותר ממועד המחויבות לתשלום בהסכם. למה? כי במרבית הסכמי המכירה יש הצמדת תשלומים למדד תשומות הבניה והקדמת התשלום חוסכת הצמדה. מדד זה נוטה בשנים האחרונות להיות גבוה ממדד המחירים לצרכן ודמי ההצמדה יכולים להגיע למספר עשרות אלפי ₪. סיבה אפשרית אחרת היא "לנעול" ריביות אם יש חשש לעליית מחירים בהמשך. אם יש לכם יועץ משכנתאות בררו איתו.

בפגישה, מלבד הרבה חתימות שתידרשו לחתום, יינתנו לכם מסמכים שיהיה עליכם להחתים את המוכרים (כגון כתב התחייבות, התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק), ודברים שתצטרכו לעשות בעצמכם כגון שמאות, ביטוחים, רישום משכון ברשם המשכונות, החתמת נוטריון על ייפוי כוח נוטריוני. בעגה המקצועית קוראים להם ביטחונות. רוב הסיכויים ששמות המסמכים הללו לא אומרים לכם הרבה. גם אין צורך אמיתי מבחינתכם להתעמק בהבנתם. זה הזמן לבצע טיפול במשימות שקיבלתם מהבנקאי/ת בפגישת החתימות. צריך פשוט לעשות את מה שביקש/ה הבנקאי/ת. המשימות שלכם: שמאות, ביטוחים, החתמת נוטריון על ייפוי כוח נוטריוני, משכון ברשם המשכונות והמשימות מול המוכרים כגון החתמה על כתב התחייבות, התחייבות לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק.

אם יש לכם יועץ משכנתאות חיצוני – הוא תמיד יכול להנחות אתכם. הרבה שאלות עשויות לעלות בשלב הזה.

הטיפ של יורם: אם זמנכם יקר ואם אין לכם יועץ משכנתאות עצמאי שיעזור לכם להבין האם הכול תקין לפני שתלכו שוב לבנק – שלחו את המסמכים הסרוקים לבנקאי/ת כדי שיאשרו שהכול בסדר.

ביצעתם הכול ויש לכם את כל המסמכים המקוריים? קבעו פגישה עם הבנקאי/ת למסירת המסמכים.

הערה: בעבודה מול הדיגיטל של לאומי, ואולי בהמשך יצטרפו לגישה זו בנקים נוספים, הסדר מעט שונה. לאחר העברת מסמכים בסיסיים לבנק כגון תלושי שכר, צילום ת.ז. וכו' מתקבל האישור העקרוני ואז מקבלים הלווים מסמכי בטחונות בדואר אלקטרוני, מחתימים את המוכרים/קבלן על מסמכי המוכרים, מטפלים במשימות הלווים ושולחים את המסמכים הסרוקים לבדיקת הבנק. אם הכול מאושר – תתואם ללווים פגישה באחד הסניפים לחתימות שלאחריה אם הכול תקין יבוצע התשלום למוכרים או לקבלן.

מסרתם מסמכים והכול בסדר? תהיו בקשר עם הבנק ותעקבו שהתשלום מבוצע. בד"כ תוך יומיים אמור התשלום להיות מועבר לחשבון המוכרים (בעסקה יד שניה) או להיות משולם ע"י הבנק באמצעות שובר/ים (רכישה מקבלן עם בנק מלווה) שיילקח מפנקס השוברים שלכם ובא לציון גואל!!!

הטיפ של יורם: לא להילחץ מכך שקיבלתם תשלום החזר ראשון גבוה מההחזר הקבוע הצפוי. ההחזר החודשי הראשון יהיה גבוה יותר ושונה משאר ההחזרים כיוון שחישוב הריבית מבוצע על תקופה שהיא בד"כ ארוכה יותר מחודש וכיוון שמתווספות לעיתים עמלות שונות כגון דמי פתיחת תיק, אגרות ותשלום לשליחים.

כל התשלומים בוצעו? מזל טוב עם כניסתכם לבית. תתחדשו!